Капитальный ремонт: финансы

Депутат МО Хамовники Вадим Венедиктов очень обстоятельно рассказывает о денежном аспекте капитального ремонта

Некоторые считают, что:

• Фонд капитального ремонта — это «общий котел», где деньги на ремонт идут с других домов
• Долг за капремонт сверх накопленных средств отдавать не надо
• Если не сделать капремонт, то накопленные деньги пропадут

Давайте немного поговорим об этом. И только об этом, так как о капремонте во всех его проявлениях я теперь могу говорить, наверное, часами.

Откуда берутся деньги?

Проведение капитального ремонта в многоквартирных домах регламентируется Жилищным Кодеском РФ, в основном, разделом IX. Если аккуратно почитать, что там написано, то можно найти, например, статью 170, в которой написано, что мы платим взносы на капремонт.

Ну, это и так все знают (в большинстве платежек есть такая графа). В 170-й статье также перечислены пени и проценты — это все образует фонд капитального ремонта.

ЖК РФ, статья 170, п. 1

Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, пени, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, счете, счетах регионального оператора, на которых осуществляется формирование фондов капитального ремонта, доходы, полученные от размещения средств фонда капитального ремонта, средства финансовой поддержки, предоставленной в соответствии со статьей 191 настоящего Кодекса, а также кредитные и (или) иные заемные средства, привлеченные собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, образуют фонд капитального ремонта.

Размер фонда капитального ремонта это, что логично, сколько накопили минус сколько потратили. Траты — это деньги, которые, собственно, из этого фонда были потрачены на ремонт. Уже здесь обращаю внимание, что если плюсы меньше минусов, то сумма будет отрицательной.

ЖК РФ, статья 170, п. 2

Размер фонда капитального ремонта исчисляется как сумма указанных в части 1 настоящей статьи поступлений в фонд за вычетом сумм, перечисленных за счет средств фонда капитального ремонта в оплату стоимости оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и авансов за указанные услуги и (или) работы.

Кроме ремонта расходы могут быть связаны с оплатой строительного контроля, погашением кредитов, полученных на ремонт, выплатой процентов по кредитам, оплатой расходов на оформление различных бумажек. Разработка проектно-сметной документации, конечно, тоже оплачивается из этих денег.

ЖК РФ, статья 174, п. 1

Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. При этом за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, могут осуществляться финансирование только работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса, и работ, предусмотренных нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.

Где лежат деньги?

Собственники могут выбирать, где формировать средства фонда: на счете регионального оператора или на специальном счете. Для Москвы региональный оператор — это Фонд Капитального Ремонта города Москвы (далее просто ФКР).

ЖК РФ, статья 170, п. 3

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее — формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее — формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).

Кстати, на накопленные средства можно накапливать проценты, если они на специальном счете, тратить это все можно только на ремонт, конечно.

ЖК РФ Статья 175.1. Специальный депозит, п 2, 3

Доходы, полученные от размещения на специальном депозите временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, могут использоваться только в целях, указанных в части 1 статьи 174 настоящего Кодекса.

3. Внесение денежных средств на специальный депозит осуществляется исключительно со специального счета. Возврат денежных средств, размещенных на специальном депозите, и уплата процентов по нему допускаются только на специальный счет владельца такого счета.

Если жители ничего не решили то, конечно же, средства копятся на счете ФКР. Именно поэтому почти все накопленные деньги сейчас там. В Хамовниках только один дом в 2015-2017 ремонтировался из средств спец. счета — Остоженка, 41.

ЖК РФ, статья 170, п. 7

В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в срок, установленный частями 5 и 5.1 настоящей статьи, не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован в установленный частями 5 и 5.1 настоящей статьи срок, и в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 189 настоящего Кодекса, орган местного самоуправления в течение месяца со дня получения от органа государственного жилищного надзора информации, предусмотренной частью 4 статьи 172 настоящего Кодекса, принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.

Про «общий котел»

Взносы, которые мы делаем на капремонт, аккумулируются на счете ФКР, причем там все посчитано вплоть до каждой квартиры. То есть, «котел», конечно, «общий», но есть информация, сколько заплатил каждый дом и каждая квартира.

ЖК РФ, статья 183, п. 1

Региональный оператор ведет учет средств, поступивших на счет, счета регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора (далее — система учета фондов капитального ремонта). Такой учет ведется отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме. Ведение такого учета может осуществляться в электронной форме.

В соответствии с ЖК, собственники, кстати, могут на сайте mos.ru запросить информацию про состояние счета, сколько накопили и сколько, не дай бог, потратили.

ЖК РФ, статья 183, п. 3

Региональный оператор по запросу предоставляет сведения, предусмотренные частью 2 настоящей статьи, собственникам помещений в многоквартирном доме, а также лицу, ответственному за управление этим многоквартирным домом (товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, управляющей организации), и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом многоквартирном доме лицу, указанному в части 3 статьи 164 настоящего Кодекса.

Как и когда расходуются средства?

Деньги из фонда идут на оплату капитального ремонта, если этот капитальный ремонт, логично, проведен. Принять решение о проведении ремонта может общее собрание собственников.

ЖК РФ, статья 189, п. 1, 2

Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.

Если после вынесения предложения собственники не собрались на такое собрание в течение 3-х месяцев, то капремонт в их доме может начаться без ОСС:

ЖК РФ, статья 189, п. 6

В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления в течение месяца со дня истечения срока, указанного в части 4 настоящей статьи, принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора. В случае возникновения аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера решение по вопросам, предусмотренным пунктами 1 — 4 части 5 настоящей статьи, принимается в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. В указанном случае капитальный ремонт многоквартирного дома осуществляется без его включения в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта и только в объеме, необходимом для ликвидации последствий, возникших вследствие аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера, за счет средств регионального оператора, определенных статьей 185 настоящего Кодекса и законом субъекта Российской Федерации в качестве денежных средств для обеспечения финансовой устойчивости деятельности регионального оператора, и учитывается при ежегодной актуализации региональной программы капитального ремонта.

Если фонд формировался на счете регионального оператора (а как я уже говорил, это почти всегда так), деньги на ремонт выплачивает региональный оператор после подписания акта приемки работ:

ЖК РФ, статья 190, п. 2

Основанием для перечисления региональным оператором средств по договору на оказание услуг и (или) выполнение работ по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме является акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ (за исключением случая, указанного в части 3 настоящей статьи). Такой акт приемки должен быть согласован с органом местного самоуправления, а также с лицом, которое уполномочено действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме (в случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится на основании решения собственников помещений в этом многоквартирном доме).

Региональный оператор, кстати, может выплачивать аванс до 30%:

ЖК РФ, статья 190, п. 3

Региональный оператор может уплачивать в качестве аванса не более чем тридцать процентов стоимости соответствующего вида услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе работ по разработке проектной документации или отдельных видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В любом случае, если в доме не проходил капитальный ремонт, деньги этого дома со счета регионального оператора никуда деться не должны и по решению собственников даже могут даже быть выведены на специальный счет.

Откуда берется долг?

Если ФКР не хватило денег на ремонт вашего дома ФКР ремонтирует ваш дом за счет средств, полученных от собственников помещений в других многоквартирных домах.

ЖК РФ, статья 182, п. 1

Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета, за счет иных не запрещенных законом средств.

Региональная программа капитального ремонта началась в 2015-м, денег каждый дом накопил пока немного. Скорее всего, на ремонт всех систем — не хватит (а стараются запихивать в ремонт побольше систем, чтобы «комплексно»). Поэтому ремонт будет делаться частично за счет жителей, например, Ясенево, Бутово, Коньково, где системы ещё не так изношены.

После ремонта за вашим домом (за собственниками квартир) будет числится значительный долг, который придется гасить даже в том случае, если вы не будете довольны результатами ремонта.

Как погашается долг?

Если после оплаты ремонта дом «залез в долги», то этот долг выплачивается домом последующими взносами на капитальный ремонт.

ЖК РФ, статья 182, п. 7

Возмещение региональному оператору средств, израсходованных на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в сумме, превышающей размер фонда капитального ремонта, осуществляется за счет последующих взносов на капитальный ремонт собственников помещений в этом многоквартирном доме.

Чем вообще плох долг? Философский вопрос. В соответствии с тем же Жилищным кодексом, наличие долга, например, не позволяет дому перейти на формирование фонда на специальном счете:

ЖК РФ, статья 173, п 2

В случае, если на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме предоставлены и не возвращены кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности.

Если же долга нет, и дом переходит на специальный счет, то накопленные средства фонд капитального ремонта переведет на этот специальный счет.

ЖК РФ, статья 173, п 5

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через один год после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с частью 4 настоящей статьи, если меньший срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, но не ранее наступления условия, указанного в части 2 настоящей статьи. В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.

Практика и цифры

Теперь немного математики. Сколько денег потратил (или потратит) каждый дом, например, в 2015-2017 годах можно посмотреть здесь.

Всего, в Хамовниках, например, в указанный период «наремонтировали» на 4 миллиарда 659 миллионов. Это, если задуматься, огромные деньги.

Как вы знаете, минимальная ставка с 1 июля 2017 года стала 17 рублей за квадратный метр. Раньше была 15. Исходя из этой информации и зная общую площадь жилых помещений, можно прикинуть, какую сумму может накопить каждый дом на своем счете за любой срок.

Возьму пару домов, где я назначен в комиссию по приемке.

Например, из информации о реализации краткосрочной программы, в доме на Фрунзенской набережной, 16к1 проводят ремонт на 33 076 803 рубля. Из той же таблицы можно узнать площадь жилых помещений — 7 701 кв. м. Сколько средств накопил дом в качестве фонда с 2015 года (за три года) можно оценить, увеличив жилую площадь на те самые 15 рублей в месяц и умножив на количество месяцев: 7 701 * 15 * 12 * 3 = 4 158 540 рублей.

То есть, в конце 2017-го года на счете регионального оператора за этим домом будет числится долг в районе 29 миллионов рублей, которые этот дом по моей оценке выплатит лишь примерно за 18 с половиной лет.

Новодевичий проезд, 8: наремонтировали на 18 471 837 рублей, площадь жилых помещений — 2 670 кв. м, накопили, допустим, 2 670 * 15 * 12 * 3 = 1 441 800 рублей, долг на конец 2017-го — примерно 17 миллионов рублей, примерный срок выплаты: 31 год!

К слову, региональная программа капремонта заканчивается в 2044 году, через 27 лет.

Я не знаю, как на практике отразится такой огромный долг, но полагаю, что он может уменьшить стоимость квартир в доме. Допускаю также, что такие долги могут быть озвучены правительством как причина поднятия минимального взноса: «нам надо больше денег на ремонт тех домов, за чей счет мы отремонтировали ваш».

Что я знаю точно, так это то, что по практике депутатов из других районов и по плачевной практике Хамовников (30+ аварийных домов), ремонт систем, отремонтированных в рамках программы капитального ремонта потребуется лет через 8-10 максимум.

фото автора